家づくりはライフプランを考えることが重要

フルオーダーとセミオーダーについて

もう一つ、住宅の販売方法においてよく耳にする言葉が「フルオーダー住宅」と「セミオーダー住宅」です。これらは、家づくりの自由度に関わる重要な概念であり、それぞれの特徴や違いをしっかり理解しておくことが大切です。自分の理想やライフスタイルに合った住宅を選ぶためにも、これらの定義を正確に把握しておくことが役立ちます。

フルオーダー住宅

フルオーダーとは、住宅の設計から素材の選択、間取り、外観、インテリアに至るまで、建築主が全て自由に決定できる住宅スタイルです。完全に一から設計するため、自分の理想やライフスタイルにぴったり合った家を建てることが可能です。 建築家や設計士と密に打ち合わせをし、建築主の希望に沿った細かな設計を行うため、世界に一つだけのオリジナルな住宅が実現できます。しかし、その分コストも高く、時間がかかることが多いです。

セミオーダー住宅

セミオーダーは、あらかじめ用意された基本的な設計プランや仕様をベースに、部分的にカスタマイズを加える形式の住宅です。 間取りや外観などは一定の枠組みの中で選択肢が提供されており、その中から選んで調整する形になります。例えば、部屋の配置を変更したり、キッチンやバスルームの仕様を選んだりすることは可能ですが、構造全体を一から設計するわけではありません。 セミオーダーは、フルオーダーに比べてコストが抑えられ、工期も短くなりますが、自由度はかなり制限され、プランにおける提案が違い、全く別物です。

注文住宅の建築費用の支払い回数とスケジュール

注文住宅の支払いは、一般的に3回〜4回に分けて行われます。以下が代表的な支払いスケジュールです。

①工事請負契約時（本契約）締結時：約10％

注文住宅の工事契約を締結する際に、工事費の一部を着手金として支払います。これは、総額の10％程度が一般的です。

②着工時：建物代金：約30％

工事が始まったタイミングで総額の約30％を支払うケースが多いです。中間金の回数や金額は契約により異なりますが、工事進捗に応じた支払いが一般的です。

③上棟時（中間金）：約30％

建物の骨組みが完成した「上棟」のタイミングで支払う中間金です。この時点で、総額の約30％程度を支払います。

④ 引き渡し時（残金）：約30%

工事が完了し、引き渡しを受ける時点で、残りの工事費を支払います。ここで残額の30％程度を支払い、すべての費用が完了します。

住宅ローンについて

多くの方が、住宅を建てるときには「住宅ローン」を組んで資金を確保します。住宅ローンの融資を受けるためには、「事前審査（仮審査）」と「本審査」に通る必要があります。

事前審査（仮審査）

事前審査（仮審査）は、年収や勤続年数などをもとに、融資が可能かどうか簡易的に判断される審査です。この段階では、建築会社や間取りが仮決定でも問題なく、間取り図や見積書を提出して審査を受けます。

本審査

本審査は、ハウスメーカーや工務店との建築請負契約を締結し、詳細な設計プランや建築確認申請が確定した後に行われます。仮審査に通過していても、転職や借入状況の変化があると本審査に通らないこともあるため、注意が必要です。

つなぎ融資について

注文住宅では工事中に複数回の支払いが発生しますが、住宅ローンは完成後にしか融資されません。そのため、工事中の資金を補うために「つなぎ融資」を利用することが一般的です。つなぎ融資は、住宅ローンの前借りのようなもので、工事費用の支払いに使われ、最終的に住宅ローンに統合されます。

住宅ローン審査から契約、融資開始の流れ

まずは、建設会社と相談しながらプランを作成しましょう。この際、ローンについても早い段階から建築会社に相談することをおすすめします。

建築会社と相談を進めていく中で、土地・建物のプランの目処が立ったら「仮審査」を開始します。仮審査の結果が届きましたら、土地・建物のプランを決定して、「本審査」に進みます。本審査を通過しましたら、建築会社と「工事請負契約」を契約します。本審査を通過し、工事請負契約が正式に完了しましたらいよいよ工事が開始されます。

工事がすべて完了（竣工）し、引き渡し契約が完了しましたら、ようやく融資開始となります。ただし、図のように、工事中に複数回の支払いが発生するため、前述の「つなぎ融資（住宅ローンの前借り）」を利用することが一般的です。

注文住宅の主な依頼先

ハウスメーカー

ハウスメーカーは、全国展開している大手の量産型設計施工会社です。豊富な施工実績と安定した品質管理が強みで、定型プランからの選択が可能です。 短期間での施工やアフターメンテナンスの充実が魅力ですが、その分費用がかさむ傾向があります。また、プランに自由度が少ない場合が多いです。

ビルダー

地域に密着した比較的小規模な設計施工会社で、ハウスメーカーに比べて柔軟な対応ができることが多いです。 地域の特性や気候に合わせた設計が可能で、コストパフォーマンスも優れています。規模が小さい分、アフターサービスや保証面の確認が重要です。

工務店

大工が所属する施工をメインに行う業者で、現場に強く、職人の技術が家づくりに大きく反映されます。 オーダーメイドに対応できる一方で、設計は別の設計士に依頼するケースもあります。 イメージ通りのデザインとギャップがないか、判断することが必要です。

設計事務所

設計事務所は、デザイナーや建築家が所属し、デザインを重視した家づくりを提案します。 個性的で自由度の高い設計を求める方には最適ですが、施工は別の業者に依頼するため、 設計後にと施工会社へ見積依頼される流れとなり、予算の調整に時間が必要になることがあります。 費用や時間がかかる場合もあるため、慎重な検討が求められます。

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注文住宅はどうやってアイデアを形にするのか

まず最初に気になるのが、注文住宅はどうやって思いやイメージを形にするのか、ということだと思います。「素人の自分には難しい」と考える人も多いのではないでしょうか？以下は、施主様のイメージからデザインが出来上がるまでの流れになります。

①自分のライフプランと希望を明確にする

まずは、自分や家族のライフスタイル、将来の生活設計、必要な機能や空間を整理します。この段階では、家の規模、間取り、部屋数、デザインの好みなど、大まかな希望を洗い出します。インスピレーションを得るために、住宅雑誌やウェブサイト、モデルハウスを見学することも効果的です。難しく考える必要はありません。

②業者を選び建築家や設計士との打ち合わせする

次に、建築家や設計士との打ち合わせを行います。この段階で、ご自分の希望を伝えるとともに、専門家のアドバイスを受けながら、ゾーニング（配置決め）を行います。ご自分の理想の家について、間取りやデザイン、予算に対する現実的なイメージをもとに、敷地に理想の間取りが収まるかどうかを確認します。同時にFPによる診断をお勧めしております。

③間取りとデザインの作成

前述の打ち合わせの内容を元に、具体的な間取りやデザインを作成します。この設計図には、部屋の配置、広さ、動線などが反映されます。アイデアをどのように具現化するかについて話し合い、さらに詳細な部分（たとえば、キッチンやバスルームの位置、収納スペースの配置）を決定します。

④材料や仕様の選定

家に使う建材や内装、外装の仕様を選びます。ショールームを見学し、予算の大きな部分を占める住設（キッチン・お風呂・トイレ等）の仮決定し、予算に反映させます。さらに、壁の色、床材、窓のデザイン、屋根の素材など、細部に至るまで決定します。建築家やインテリアコーディネーターの意見を取り入れることも、質の高い住宅づくりには重要です。

⑤3Dモデリングやパースでの可視化

間取りや仕上げ材料のイメージが固まったら、パース（完成予想図）を作成します。現代では、設計図だけでなく、3Dモデリングやパースを使用して、完成形を視覚的に確認することが可能です。図面では捉えにくい部分も、3Dで見ることで具体的なイメージを持つことができ、修正が必要な点も明確になります。

入居希望日から逆算してスケジュールを組む 注文住宅は、計画から完成までに1年以上かかることもあります。特に土地探しから始める場合は、さらに数カ月が必要です。 そのため、入居時期が近づいて慌てることがないよう、早めにスケジュールを組み、入居希望日から逆算して余裕を持った計画を立てることが重要です。

本契約前には念入りに確認 本契約の締結は非常に重要なステップです。契約後は基本的に変更ができません。 契約前にもう一度すべてのプランを見直しましょう。また、他の会社のプランと再度比較することも重要です。一社に依存せず比較することで、見えてくる問題もあります。

追加費用・工期延長に注意 注文住宅では、工事の延長や追加費用が発生することもあるため、事前に想定外の事態に備えて対処方法を確認しておくことが重要です。 工期が延びた際の保証や、追加工事に伴う融資手続きの進め方などを把握しておくことで、トラブルが発生しても冷静に対応できるよう準備を整えておくことが大切です。